शांति भूषण द्वारा विधिक प्रतिनिधि एवं अन्य बनाम उ॰प्र॰ राज्य एवं अन्य

by भारतीय सर्वोच्च न्यायालय

 

 

प्रतिवेद्य

भारतीय सर्वोच्च न्यायालय
सिविल अपीलीय अधिकारिता
सिविल अपील सं. 8388 वर्ष 2017

शांति भूषण (मृत) द्वारा विधिक प्रतिनिधि एवं अन्य

…… अपीलकर्तागण

 

बनाम

उ.प्र. राज्य एवं अन्य

…… प्रत्यर्थीगण

 

निर्णय

न्यायमूर्ति अभय एस. ओका

तथ्यात्मक पहलू

1. यह अपील अपीलकर्तागण द्वारा हरि मोहन दास टंडन (विक्रेता) से पंजीकृत बिक्री विलेख दिनांकित 29 नवंबर 2010 (बिक्री विलेख) के तहत इलाहाबाद में खरीदी गई संपत्ति के बाजार मूल्य के निर्धारण से संबंधित विवाद के बारे में है। संपत्ति का विवरण बिक्री विलेख की अनुसूची में दिया गया है जो इस प्रकार है:

"संपत्ति की अनुसूची"

फ्री होल्ड साइट संख्या 49 का हिस्सा सिविल स्टेशन, इलाहाबाद जिसका नगर निगम संख्या 19 पुराना, 77/29 नया और 19-ए पुराना 79/31 नया, लाल बहादुर शास्त्री मार्ग (एल्गिन रोड), इलाहाबाद

जिसकी माप 7818.00 वर्ग मीटर है जिस पर निर्माण और अधिसंरचना है, संलग्न नक्शे में लाल रंग से दर्शायी गयी है जो निम्नानुसार घिरी है :

सीमाएँ

पूर्व: फ्री होल्ड साइट संख्या 49 सिविल स्टेशन, इलाहाबाद का हिस्सा जो स्ट्रेची रोड की तरफ है जो विक्रेता - समझौते के अनुसार पहला पक्ष, के पक्ष में निर्गत किया गया है।

पश्चिम: साइट नंबर 50 सिविल स्टेशन, इलाहाबाद

उत्तर: एल्गिन रोड (लाल बहादुर शास्त्री मार्ग)

दक्षिण: साइट नंबर 30 सिविल स्टेशन, इलाहाबाद

इस संपत्ति को एतश्मिनपश्चात बिक्री विलेख संपत्ति के रूप में संदर्भित किया गया है।

2. अपीलकर्तागण के पक्ष के अनुसार बंगला नंबर 19 और कॉटेज नंबर 19-ए वृहत्तर संपत्ति पर मौजूद थे। उनके अनुसार, वर्ष 1939 में बंगला नंबर 19, संलग्न भूमि और आउटहाउस के साथ-साथ कॉटेज संख्या 19-ए, प्रथम अपीलकर्ता के पिता द्वारा किराए पर लिया गया था। अपीलकर्ताओं ने संयुक्त प्रांत (अस्थायी) किराया और बेदखली अधिनियम, 1947 और बाद में उ.प्र. शहरी भवन (किराए पर देने, किराया और बेदखली का विनियमन) अधिनियम 1972 के तहत संरक्षित किरायेदार होने का दावा किया। अपीलार्थी द्वारा रखे गए पक्ष के अनुसार, 2 सितंबर 1966 और 10 सितंबर 1966 दिनांकित दो पत्रों द्वारा विक्रेता बिक्री विलेख संपत्ति को पहले अपीलार्थी के पिता को कुल 1 लाख रुपये के प्रतिफल पर बेचने के लिए सहमत हो गया। रू. 5000/- का भुगतान विक्रेता को बयाना राशि के रूप में किया गया था। यह जमीन पट्टे पर ली गई थी। इसे 8 जून 2000 को विक्रेता के पक्ष में निष्पादित फ्रीहोल्ड विलेख के आधार पर एक फ्रीहोल्ड भूमि में परिवर्तित कर दिया गया था। पहले अपीलकर्ता ने उसी वर्ष विनिर्दिष्ट अनुपालन के लिए एक मुकदमा दायर किया।

3. 29 सितंबर 2010 को, विक्रेता और अपीलार्थी के बीच एक समझौता हुआ, जिसके तहत अपीलकर्ता लगभग 1/3 भूमि को देने के लिए सहमत हुए, जो उपरोक्त दो पत्रों द्वारा कवर की गई बिक्री के लिए मूल समझौते का एक हिस्सा था, और 7818 वर्ग मीटर की भूमि लेने के लिए सहमत हुए। उसी विचार के लिए मौजूदा संरचनाओं के साथ मीटर जो वर्ष 1966 में तय किया गया था। लंबित मुकदमे में समझौता दर्ज करने के लिए 5 अक्टूबर 2010 को एक आवेदन किया गया। उक्त समझौते के आधार पर, 12 अक्टूबर 2010 को, पक्षकारों द्वारा और उनके बीच बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित किया गया। 16 नवंबर 2010 को सिविल कोर्ट द्वारा एक समझौता डिक्री पारित की गई।

4. बिक्री के लिए एक नए समझौते के निष्पादन से पहले, 29 सितंबर 2010 को, अपीलार्थी ने प्रस्तावित बिक्री विलेख की एक प्रति अग्रेषित करके बिक्री विलेख पर देय स्टांप शुल्क के निर्धारण के लिए भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899 की धारा 31 सपठित धारा 32 (संक्षेप में 'स्टांप अधिनियम') के तहत एक आवेदन दायर किया। हालांकि, कोई फैसला नहीं किया गया। 29 नवंबर 2010 को, विक्रेता द्वारा अपीलार्थी के पक्ष में विक्रय विलेख निष्पादित किया गया था।

5. सहायक स्टाम्प आयुक्त द्वारा स्टाम्प अधिनियम की धारा 47 क के तहत शक्तियों का प्रयोग करते हुए 8 फरवरी 2011 और 15 अप्रैल 2011 को अपीलार्थी को दो नोटिस जारी किए गए थे, जिसमें अपीलार्थी को सूचित किया गया था कि सहायक स्टाम्प कलेक्टर बिक्री विलेख पर उचित स्टाम्प शुल्क के भुगतान के प्रश्न पर विचार कर रहा था।
6. हम यहाँ नोट कर सकते हैं कि किराया पूंजीकरण विधि का उपयोग करके, अपीलार्थी ने बिक्री विलेख संपत्ति के बाजार मूल्य के रूप में Rs.6, 67,200/- की गणना की और उक्त बाजार मूल्य पर निर्धारित स्टाम्प शुल्क रू. 46,700 /- का भुगतान किया। 15 अप्रैल 2011 दिनांकित नोटिस में, यह आरोप लगाया गया था कि स्टाम्प शुल्क में रू. 1,33,07,900/- की कमी थी। अपीलार्थी ने लिखित प्रस्तुतियाँ दाखिल करके नोटिसों का विरोध किया। सहायक स्टाम्प कलेक्टर ने दिनांक 6 जनवरी 2012 के आदेश द्वारा निर्धारित किया कि 7818 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाली भूमि का बाजार मूल्य रुपये 24,000/ प्रति वर्ग मीटर की दर से आंकना होगा। सहायक कलेक्टर ने पाया कि वर्ष 2010 में उसी संपत्ति के एक हिस्से के संबंध में चार बिक्री हुई थी, जिसका बाजार मूल्य ₹24,000/प्रति वर्ग मीटर था। भूमि के बाजार मूल्य की गणना ₹24,000/प्रति वर्ग मीटर की दर से करते हुए सहायक स्टाम्प कलेक्टर ने संरचनाओं के साथ-साथ आम के पेड़ों के मूल्य को भी जोड़ा। कलेक्टर इस निष्कर्ष पर पहुंचे कि बिक्री विलेख की तिथि पर, बिक्री विलेख संपत्ति का बाजार मूल्य रुपये 19,23,08,305/- था जिस पर स्टाम्प शुल्क रु. 1,34,61,630/- देय था। अपीलकर्ताओं द्वारा का भुगतान की गई रुपये 46,700/- की स्टाम्प ड्यूटी को ध्यान में रखते हुए, उन्हें रुपये 1,34,14,930/- के स्टांप शुल्क का भुगतान करने का निर्देश दिया गया। अपीलकर्ताओं पर रुपये 27,00,000/- का जुर्माना लगाया गया। इसके अलावा, उन्हें बिक्री की तारीख से राशि के भुगतान तक शेष स्टांप शुल्क पर 1.5% प्रति माह की दर से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया गया।

7. अपीलकर्ताओं के पक्ष के अनुसार, 1 फरवरी 2012 को, उन्होंने डिमांड ड्राफ्ट द्वारा 70 लाख रुपये का स्टांप शुल्क का भुगतान किया क्योंकि उनके खिलाफ कठोर कार्रवाई की जा सकती थी। अपीलकर्ताओं ने 6 जनवरी 2012, दिनांकित आदेश के खिलाफ अपील की थी, जिसे अपीलीय प्राधिकारी द्वारा खारिज कर दिया गया। अपीलकर्ताओं ने 9 नवंबर 2012 को स्टैंप ड्यूटी के लिए 30 लाख रुपये की अतिरिक्त राशि जमा की। अपीलकर्ताओं द्वारा सहायक कलेक्टर और अपीलीय प्राधिकारी के आदेश को संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट क्षेत्राधिकार का प्रयोग करते हुए इलाहाबाद उच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गई। प्राधिकारियों द्वारा निर्धारित बाजार मूल्य की अभिपुष्टि करते हुए उच न्यायालय ने अपीलकर्ताओं को 23 जनवरी 2013 दिनांकित निर्णय द्वारा सीमित राहत प्रदान की। सीमित राहत रू. 27,00,000/- के जुर्माने की मांग को अपास्त करने की थी। वर्तमान अपील उच्च न्यायालय के निर्णय एवं आदेश के विरुद्ध की गई है।

तर्क

8. विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता, श्री जयंत भूषण, जो अपीलकर्ता सं. 3 हैं, व्यक्तिगत रूप से उपस्थित हुए और उन्होंने अपनी ओर से और साथ ही अन्य अपीलकर्ताओं की ओर से तर्क दिया। उन्होंने हमें उन तथ्यों से अवगत कराया जिसके आधार पर यह रिट याचिका दायर की गई है। विद्वान वरिष्ठ वकील ने तर्क दिया कि हालांकि अपीलकर्ता बिक्री के समझौते के अनुसार 11428 वर्ग मीटर की कुल भूमि खरीदने के हकदार थे, 3614 वर्ग मीटर के क्षेत्र को छोड़कर 7814 वर्ग मीटर के अपेक्षाकृत कम क्षेत्र को खरीदने के लिए सहमत हुए। हालांकि, सहमत मौद्रिक प्रतिफल को कम नहीं किया गया।

9. विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता ने तर्क दिया कि पहले अपीलकर्ता के पिता को पहले से ही बिक्री विलेख संपत्ति में एक किरायेदार के रूप में शामिल किया गया था। उन्होंने कहा कि जब कोई संपत्ति किरायेदार के कब्जे में होती है, तो बाजार मूल्य काफी कम हो जाता है। उन्होंने कहा कि जब कोई इच्छुक खरीदार किसी किरायेदार के कब्जे वाली संपत्ति का अधिग्रहण करता है, तो वह जानता है कि उसे किराएदार को बेदखल करने में लम्बी कानूनी प्रक्रिया का पालन करना होगा। इसलिए, ऐसी संपत्ति का मूल्य ऐसी ही अन्य संपत्ति के बाजार मूल्य से कम होता है जो मालिकों के कब्जे में हो। उन्होंने कहा कि इस स्थिति में बिक्री एक बाधित संपत्ति का था जो "जहाँ है जैसा है" के आधार पर था।
10. विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता ने कहा कि किसी संपत्ति का बाजार मूल्य का निर्धारण इस आधार पर किया जाता है कि कोई इच्छुक खरीदार कितना भुगतान करेगा। उन्होंने कहा कि जब एक किरायेदार के कब्जे वाली संपत्ति बेची जाती है तो उसके बाजार मूल्य का निर्धारण करते समय, अधिग्रहण अधिनियम, 1894 के तहत अधिग्रहित भूमि के बाजार मूल्य के निर्धारण के संबंध में इस न्यायालय के विभिन्न निर्णयों में निर्धारित सिद्धांतों के अनुसार किया जाना चाहिए। उन्होंने इस न्यायालय के निर्णयों का अवलंब लिया। उन्होंने इस न्यायालय द्वारा विशेष भूमि अधिग्रहण एवं पुनर्वास अधिकारी, सागर बनाम एम. एस. शेषगिरी राव एवं अन्य^[१] और मंगत राम एवं अन्य बनाम हरियाणा राज्य एवं अन्य^[२] के मामले में दिए गए निर्णयों का अवलंब लिया। उन्होंने कहा कि बाजार मूल्य घट जाएगा यदि संपत्ति पर किसी प्रकार का प्रभार्य है। बाजार मूल्य वास्तविक बाजार मूल्य में प्रभार्य या देनदारियों का मूल्य घटाकर प्राप्त होगा। उन्होंने ओ. एन. तलवार बनाम द कलेक्टर ऑफ स्टैम्प्स^[३] के मामले में दिल्ली उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए एक फैसले पर अवलंब लिया।
11. उन्होंने आगे कहा कि संपत्ति का बाजार मूल्य इस तथ्य के कारण और कम हो जाता है कि अपीलकर्ताओं के पक्ष में पहले से ही बिक्री का एक समझौता था जिसके तहत विक्रेता संपत्ति को रुपये 1 लाख की कीमत पर बेचने के लिए सहमत हो गया था।

12. उन्होंने कहा कि यद्यपि प्रस्तावित बिक्री विलेख पर देय स्टाम्प शुल्क के अधिनिर्णयन के लिए एक आवेदन प्रस्तुत किया गया था, उक्त आवेदन का कोई जवाब नहीं आया और उस आधार पर, सहायक कलेक्टर द्वारा लगाए गए दंड के आदेश को उच्च न्यायालय द्वारा अपास्त कर दिया गया।

13. उन्होंने कहा कि विक्रेता और अपीलकर्ताओं के बीच समझौते के अनुसार, अपीलकर्ताओं द्वारा भुगतान किए जाने के लिए सहमत प्रतिफल 1 लाख रुपये था और संपत्ति का 1/3 भाग मुक्त किया जाना था। उन्होंने कहा कि अपीलकर्ता को वास्तविक संप्रेषित संपत्ति भूमि का 2/3 भाग था जिसके संबंध में वे किरायेदार थे। इसलिए, 2/3 भूमि का मूल्य 2/3 x (पूरी भूमि के मूल्य का 1/3 धन (+) 1 लाख रुपये) होगा। उन्होंने कहा कि बाजार मूल्य की गणना उसी के अनुसार करनी होगी।

14. विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता ने यह भी कहा कि स्टाम्प अधिनियम की धारा 47-ए (4 ए) के तहत प्रति माह 1.5% की दर से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश भी उचित नहीं था क्योंकि बिक्री विलेख के निष्पादन से पहले भी, अपीलकर्ताओं ने स्वेच्छा से ड्राफ्ट सेल डीड पर स्टांप ड्यूटी के रूप में देय राशि के अधिनिर्णय की याचना की थी। इसके अलावा, उन्होंने बताया कि 23 सितंबर 2013 के अंतरिम आदेश द्वारा, उच्च न्यायालय ने रिकवरी कार्यवाही पर रोक लगा दी थी। अंत में, उन्होंने बताया कि अपीलकर्ताओं द्वारा कुल राश एक करोड़ रुपये पहले ही जमा करा दिये गये हैं।
15. विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता श्री आर.के. रायजादा ने राज्य की ओर से तर्क दिया है कि अपीलकर्ताओं द्वारा देय स्टाम्प शुल्क की गणना बिक्री विलेख के निष्पादन की तिथि पर बिक्री विलेख भूमि के प्रचलित बाजार मूल्य के अनुसार की जानी चाहिए। उन्होंने कहा कि बिक्री के समझौते के तहत पक्षकारों द्वारा निर्धारित संपत्ति के मूल्य का बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कोई प्रासंगिकता नहीं है। विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता ने कहा कि समझौता डिक्री में दिखाई गई प्रतिफल राशि की भी कोई प्रासंगिकता नहीं है। उन्होंने कहा कि जब कोई किरायेदार एक अचल संपत्ति खरीदता है, वह संपत्ति का पूर्ण मालिक बन जाता है, और वह बिना किसी प्रभार्य के संपत्ति ले लेता है। विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता ने कहा कि संपत्ति कर के निर्धारण के प्रयोजनों के लिए कर योग्य मूल्य का निर्धारण हमेशा अभिकल्पित किराए के आधार पर किया जाता है जो संपत्ति का मिल सकता है। उन्होंने कहा कि नगरपालिका कानूनों के तहत निर्धारित कर योग्य मूल्य स्टाम्प अधिनियम के प्रयोजनों के लिए बाजार मूल्य नहीं है। उन्होंने तर्क दिया कि सहायक कलेक्टर, अपीलीय प्राधिकारी और उच्च न्यायालय ने यह माना है कि अपीलकर्ता शेष स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं। उक्त आदेशों में हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं है।

16. जहां तक बाजार मूल्य के निर्धारण का संबंध है, अपीलकर्ताओं की ओर से प्रस्तुत वरिष्ठ अधिवक्ता ने द कमिश्नर ऑफ वेल्थ टैक्स मैसूर, बैंगलोर बनाम वी.सी. रामचंद्रन^[४] के मामले में कर्नाटक उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए निर्णय का अवलंब लिया है।

तर्कों पर विचार और हमारा दृष्टिकोण
17. इसमें विवाद नहीं है कि हस्तांतरण पर स्टांप शुल्क का भुगतान उस बाजार मूल्य के अनुसार किया जाएगा, जो कि हस्तांतरण की तिथि को प्रचलित हो। वास्तव में, अपीलकर्ताओं ने स्वयं स्टाम्प अधिनियम की अनुसूची आईबी के अनुच्छेद 23 पर भरोसा किया है जो कि उत्तर प्रदेश राज्य के लिए प्रयोज्य है। उन्होंने सहायक कलेक्टर के समक्ष दायर लिखित प्रकथनों में उक्त प्रावधान पर अवलंब लिया है। उनके लिखित प्रकथनों के पैराग्राफ 2 से 4 निम्नवत हैं:

"2. बिक्री विलेख पर देय स्टाम्प शुल्क भारतीय स्टाम्प अधिनियम की अनुसूची I के अनुच्छेद 23 द्वारा शासित होता है। केंद्रीय अधिनियम, अनुच्छेद 23 में इस तरह के हस्तांतरण के प्रतिफल के मूल्य पर स्टाम्प शुल्क देय होता है जैसा कि विक्रय विलेख में निर्धारित किया गया हो। विक्रय विलेख में निहित प्रतिफल 1 लाख रुपये है और इसलिए, यदि बिक्री विलेख केवल केंद्रीय अधिनियम द्वारा शासित होता, तो उ.प्र. संशोधन के बिना स्टाम्प शुल्क 1 लाख रुपये की राशि पर देय होता।

3. हालांकि, उत्तर प्रदेश में प्रयोज्यता के संदर्भ में भारतीय स्टाम्प अधिनियम में उ.प्र. (स्टाम्प संशोधन अधिनियम 1952) द्वारा संशोधन किया गया है और अनुसूची IB के अनुच्छेद 23 उत्तर प्रदेश में यथा प्रयोज्य निम्नवत है:

"अनुच्छेद 23 हस्तांतरण (जैसा कि धारा 2 (10) द्वारा परिभाषित किया गया है) सं. 62 के तहत स्थानांतरण शुल्क या छूट न होने के कारण। जहां इस तरह के हस्तांतरण के प्रतिफल की राशि या मूल्य जैसा उसमें निर्धारित किया गया हो या संपत्ति का बाजार मूल्य जो कि ऐसे हस्तांतरण का विषय है, जो भी अधिक हो……"

4. इस प्रकार यह प्रावधान जो मौजूदा मामले पर लागू होता है, उपबंध करता है कि यदि अचल संपत्ति का बाजार मूल्य हस्तांतरण के विलेख में

निर्धारित प्रतिफल के मूल्य अधिक है, तो स्टांप शुल्क ऐसी अचल संपत्ति के बाजार मूल्य पर देय होगा जो हस्तांतरण विलेख का विषय है।

 

(प्रभाव वर्धित)

अनुसूची IB का अनुच्छेद 23, जो उत्तर प्रदेश राज्य पर प्रयोज्य है, इस प्रकार है : -

दस्तावेज का विवरण	उचित स्टाम्प-ड्यूटी
23. हस्तांतरण [धारा 2 (10) द्वारा यथा परिभाषित जो सं. 60 के अन्तर्गत प्रभारित या उन्मुक्त अंतरण न हो	साठ रूपये
(ए) यदि अचल संपत्ति से संबंधित है जहां इस तरह के हस्तांतरण के प्रतिफल की राशि या मूल्य या अचल संपत्ति का बाजार मूल्य जो इस तरह के हस्तांतरण का विषय है, जो भी अधिक हो 500 रुपये से अधिक नहीं है। जहां यह 500 रुपये से अधिक लेकिन 1,000 रू. से अनधिक है। और प्रत्येक 1,000 रुपये के लिए या उसके हिस्से में अधिक या 1,000 रुपये।
	एक सौ पचीस रूपये एक सौ पचीस रूपये बशर्ते कि देय शुल्क दस रुपए के अगले गुणक में पूर्णांकित किया जाएगा।

 

(बी) यदि चल संपत्ति से संबंधित है, जहां इस तरह के हस्तांतरण के प्रतिफल की राशि या मूल्य रुपये 1,000 से अधिक नहीं है।

और प्रत्येक 1,000 रुपये या उसके हिस्से के लिए 1,000 रुपये से अधिक। बीस रुपये

 

बीस रुपये

18. इस स्तर पर, हम ध्यान दे सकते हैं कि स्टाम्प अधिनियम एक कराधान क़ानून है। इस तरह के क़ानून की व्याख्या में, समरूपिक प्रतिफल लागू नहीं किए जा सकते हैं। एक कराधान क़ानून की व्याख्या उसके अनुसार की जानी चाहिए जो उसमें स्पष्ट रूप से व्यक्त किया गया है। इस तरह के क़ानून की व्याख्या और कर का भुगतान करने के दायित्व का निर्धारण करते समय, प्रावधानों को सख्ती लागू करने की आवश्यकता होती है। दूसरे शब्दों में, कराधान क़ानून की व्याख्या करते समय शाब्दिक निर्वचन के नियम को लागू किया जाना चाहिए। इसकी व्याख्या इस्तेमाल किए गए शब्दों के प्राकृतिक संदर्भ में की जानी चाहिए। ऐसी किसी भी चीज को लागू करने की गुंजाइश नहीं है जिसका स्पष्ट रूप से उपबंधित नहीं किया गया है।

19. स्टाम्प अधिनियम की अनुसूची I के अनुच्छेद 23 के मद्देनजर, किसी हस्तांतरण पर देय स्टांप शुल्क, हस्तांतरण की तिथि पर विषयगत संपत्ति के बाजार मूल्य के अनुसार होगा, जब तक कि उसमें दिखाया गया प्रतिफल प्रचलित बाजार मूल्य से अधिक न हो। राजस्थान राज्य एवं अन्य बनाम खंडका जैन ज्वैलर्स^[५] के मामले में इस न्यायालय के एक निर्णय से उपयोगी संदर्भ बनाया दिया जा सकता है। उक्त निर्णय का पैराग्राफ 18 और 19 को इस प्रकार है:
" 18. राज्य की ओर से उपस्थित विद्वान अधिवक्ता का तर्क है कि अधिनियम की धारा 17 के अनुसार, बाजार मूल्य को ध्यान में रखा जाना चाहिए क्योंकि धारा 17 निर्धारित करती है कि शुल्क के साथ प्रभार्य और भारत के व्यक्ति द्वारा निष्पादित सभी दस्तावेजों पर स्टांप "निष्पादन के समय" या पहले लगेगी। "निष्पादन" शब्द को अधिनियम की धारा 2 (12) में परिभाषित किया गया है जो कहता है कि "निष्पादन" का उपयोग दस्तावेजों के संदर्भ में किया जाता है, जिसका अर्थ है "हस्ताक्षरित" और "हस्ताक्षर"। इसलिए, यह दर्शाता है कि दस्तावेज़ जो मांगा गया है पंजीकृत होना चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए। उस समय तक प्रपत्र पंजीकरण के लिए एक दस्तावेज नहीं बनता है। धारा 2 (12) को धारा 17 के साथ पढ़ने से स्पष्ट रूप से विचार होता है कि दस्तावेज़ उस समय सभी प्रकार से पूर्ण होना चाहिए जब दोनों पक्ष अचल संपत्ति के हस्तांतरण के संबंध में इस पर हस्ताक्षर करते हैं। यह अप्रासंगिक है कि मामला मुकदमेबाजी में गया था या नहीं।

19. यह उल्लेख किया जा सकता है कि बेचने के समझौते और बिक्री के बीच अंतर है। बिक्री पर स्टांप शुल्क का आकलन बिक्री के समय संपत्ति के बाजार मूल्य पर किया जाना चाहिए, न कि बेचने के पूर्ववर्ती समझौते के समय, न ही वाद दायर करने के समय। यह अधिनियम की धारा 17 से स्पष्ट है। यह सच है कि धारा 3 के अनुसार विलेख को उसमें प्रकट किए गए मूल्यांकन के आधार पर पंजीकृत किया जाना चाहिए। लेकिन राजस्थान (संशोधन) स्टाम्प शुल्क अधिनियम की धारा 47 - ए में यह परिकल्पित है कि यदि यह पाया जाता है कि संपत्तियों का मूल्य कम है तो सही बाजार मूल्य का आकलन करने के लिए कलेक्टर (स्टाम्प ) के पास विकल्प होता है। इसलिए, वर्तमान

मामले में जब पंजीकरण प्राधिकारी ने पाया कि संपत्ति का मूल्यांकन सही नहीं था जैसा कि दस्तावेज में उल्लेख किया गया है, तो उसने संपत्ति के सही बाजार मूल्य का पता लगाने के लिए कलेक्टर को दस्तावेज भेजा। "

(प्रभाव वर्धित)

अंततः पैरा 22 में, इस न्यायालय ने इस प्रकार कहा:

"22. इस पृष्ठभूमि में, यदि हम धारा 17 को धारा 2 (12) के साथ पढ़ते हैं, तो इसमें कोई संदेह नहीं है कि पंजीकरण के समय, पंजीकरण प्राधिकारी उस समय सही बाजार मूल्य का पता लगाने के लिए बाध्य है, और विलेख में उल्लिखित मूल्य के अनुसार नहीं जाना चाहिए।"

(प्रभाव वर्धित)

20. इसलिए, जब किसी बिक्री विलेख को पंजीकरण के लिए प्रस्तुत किया जाता है, तो पंजीकरण प्राधिकारी को दस्तावेज़ के निष्पादन की तिथि पर दस्तावेज़ की विषयगत संपत्ति के सही बाजार मूल्य का पता लगाना चाहिए। ऐसे बाजार मूल्य के आधार पर स्टांप शुल्क देय होता है न कि दस्तावेज में उल्लिखित प्रतिफल पर। यदि उल्लिखित प्रतिफल बाजार मूल्य से अधिक है, तो दिखाए गए प्रतिफल पर स्टांप शुल्क देय होगा। इसके अलावा, बिक्री के लिए समझौते में उल्लिखित बाजार मूल्य या समझौते की तारीख पर प्रचलित बाजार मूल्य या जिस तारीख को सौदेबाजी की गई थी, उस दिन प्रचलित बाजार मूल्य का स्टांप शुल्क निर्धारण करने में लिए कोई प्रासंगिकता नहीं है। प्रासंगिक बाजार मूल्य वह है जो हस्तांतरण के निष्पादन की तिथि पर होता है। इसलिए, हमें इसमें कोई संदेह नहीं है कि अपीलकर्ता पर बिक्री विलेख संपत्ति के संदर्भ में बिक्री की तिथि पर प्रचलित बाजार मूल्य पर गणना किए गए स्टांप शुल्क का भुगतान करने का दायित्व था।
21. जैसा कि पहले कहा गया है, अपीलकर्ताओं द्वारा बिक्री विलेख संपत्ति का बाजार मूल्य 6,67,200 /- रूपए लेकर स्टांप शुल्क का भुगतान किया गया था। यह बाजार मूल्य नगरपालिका कानूनों के तहत संपत्ति कर लगाने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली विधि को अपनाकर तय किया गया था। इस तरह के मूल्य को अनुच्छेद 23 के प्रयोजनों के लिए बाजार मूल्य निर्धारित करने के आधार के रूप में नहीं लिया जा सकता है।

22. अब हम तत्समय उत्तर प्रदेश राज्य के लिए लागू स्टाम्प अधिनियम की धारा 47-ए के प्रावधानों पर आते हैं। धारा 47 - ए इस प्रकार है:

"47 ए. हस्तांतरण दस्तावेज इत्यादि, यदि मूल्य कम आंका गया हो तो किस प्रकार व्यवहार्य है: (1) (ए) यदि किसी संपत्ति का बाजार मूल्य जो किसी भी दस्तावेज का विषय है, जिस पर संपत्ति के बाजार मूल्य पर शुल्क प्रभार्य है जैसा कि इस तरह के दस्तावेज में अधिनियम के तहत बनाए गए नियमों के अनुसार निर्धारित न्यूनतम मूल्य से भी कम है, पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत नियुक्त पंजीकरण अधिकारी, उक्त अधिनियम में निहित किसी भी बात के बावजूद, इस तरह के दस्तावेज की प्रस्तुति के तुरंत बाद और उक्त अधिनियम की धारा 52 के तहत पंजीकरण के लिए इसे स्वीकार करने और कोई कार्रवाई करने से पहले, धारा 29 के तहत स्टांप शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी व्यक्ति से अपेक्षा करेगा कि वह शेष स्टांप शुल्क का भुगतान करे, जैसा कि उक्त नियम के तहत निर्धारित न्यूनतम मूल्य के आधार पर गणना की गई है और पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 23 के अनुसार दस्तावेज को फिर से प्रस्तुत करने के लिए वापस करेगा।

(बी) जब खंड (ए) के तहत भुगतान करने के लिए अपेक्षित शेष स्टांप शुल्क, किसी भी दस्तावेज के संबंध में भुगतान किया जाता है और पंजीकरण के लिए दस्तावेज फिर से प्रस्तुत किया जाता है, तो पंजीकरण अधिकारी अनुमोदन द्वारा प्रमाणित करेगा, कि शेष स्टांप शुल्क का भुगतान किया गया है और उन्हें भुगतान करने वाले व्यक्ति का नाम और निवास स्थान दर्ज करेगा।

(सी) इस अधिनियम के किसी भी अन्य प्रावधानों में निहित कुछ भी होने के बावजूद, शेष स्टांप शुल्क का भुगतान खंड (ए) के तहत लागू स्टाम्प के रूप में किया जा सकता है, जिसमें ऐसी उद्घोषणा हो सकती है जो विहित की जाए।

(घ) यदि कोई व्यक्ति खण्ड (क) में निर्दिष्ट आदेश प्राप्त करने के बाद स्टाम्प ड्यूटी की शेष राशि का भुगतान नहीं करता है और पंजीकरण के लिए फिर से दस्तावेज प्रस्तुत करता है, तो पंजीकरण अधिकारी, दस्तावेज को पंजीकृत करने से पहले, संपत्ति के बाजार मूल्य और उस पर देय उचित शुल्क के निर्धारण के लिए उसे कलक्टर को संदर्भित करेगा।

(2) उप-धारा (1) के प्रावधानों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, यदि ऐसा पंजीकरण अधिकारी, किसी ऐसे विलेख को पंजीकृत करते समय, जिस पर संपत्ति के बाजार मूल्य पर शुल्क प्रभार्य है, पास यह विश्वास करने का कारण है कि दस्तावेज की संपत्ति का सही बाजार मूल्य दस्तावेज में उल्लिखित नहीं किया गया है, वह इस तरह के दस्तावेज को पंजीकृत करने के बाद, उसे, ऐसी संपत्ति के बाजार मूल्य और उस पर देय उचित शुल्क के निर्धारण के लिए, कलेक्टर को संदर्भित कर सकता है।

(3) उप-धारा ( 1 ) या उप-धारा (2) के तहत एक संदर्भ प्राप्त होने पर, कलेक्टर, पक्षकारों को सुनवाई का उचित अवसर देने के बाद और इस तरह से जांच करने के बाद जैसा इस अधिनियम के तहत नियमों द्वारा विहित किया गया हो, दस्तावेज की संपत्ति के बाजार मूल्य और उस पर शुल्क का निर्धारित करेगा। शुल्क की राशि में कोई अंतर, शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी व्यक्ति द्वारा देय होगा।

स्पष्टीकरण- उप-धारा ( 1 ) के तहत पंजीकरण अधिकारी के किसी आदेश के तहत किसी भी व्यक्ति द्वारा स्टाम्प शुल्क की शेष राशि का भुगतान कलेक्टर को उप-धारा (3) के तहत किसी भी विलेख पर कार्यवाही शुरू करने से नहीं रोकेगा।

(4) कलेक्टर स्वप्रेरणा से या किसी न्यायालय के निर्देश पर या स्टाम्प आयुक्त या स्टाम्प के अपर आयुक्त, या स्टाम्प उपायुक्त या स्टाम्प के सहायक आयुक्त या राजस्व बोर्ड द्वारा इस प्रयोजन के लिए अधिकृत किसी अधिकारी के संदर्भ पर, किसी भी दस्तावेज के पंजीकरण की तारीख से चार साल के भीतर, जिस पर संपत्ति के बाजार मूल्य पर शुल्क प्रभार्य है, जो पहले से ही उसे उप-धारा ( 1 ) या उप-धारा (2) के तहत संदर्भित नहीं किया गया है, ऐसे दस्तावेज की संपत्ति के बाजार मूल्य और उस पर देय ड्यूटी की शुद्धता के संबंध में खुद को संतुष्ट करने के उद्देश्य के लिए दस्तावेज को मंगाकर उसकी जांच करेगा और यदि ऐसे परीक्षण के बाद, उसके पास यह विश्वास करने का कारण है कि ऐसी संपत्ति का बाजार मूल्य विलेख में सही मायने में निर्धारित नहीं किया गया है, तो वह उप-धारा ( 3 ) में उपबंधित प्रक्रिया के अनुसार ऐसी संपत्ति का बाजार मूल्य और उस पर देय शुल्क निर्धारित कर सकता है। ड्यूटी शुल्क में कोई अंतर,

यदि कोई हो, शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी व्यक्ति द्वारा देय होगा।

बशर्ते कि, राज्य सरकार की पूर्व अनुमति से, इस उप-धारा के तहत एक कार्रवाई चार साल की अवधि के बाद की जा सकती है, लेकिन उस दस्तावेज के पंजीकरण की तारीख से आठ साल की अवधि से पहले जिस पर संपत्ति के बाजार मूल्य पर ड्यूटी शुल्क प्रभार्य है।

स्पष्टीकरण उप-धारा (1) के तहत पंजीकरण अधिकारी के किसी भी आदेश द्वारा किसी भी व्यक्ति द्वारा स्टाम्प शुल्क की शेष राशि का भुगतान कलेक्टर को उप-धारा (3) के तहत किसी भी लिखत पर कार्यवाही शुरू करने से नहीं रोकेगा।

(4) यदि उप-धारा (2) के तहत जांच और उप-धारा (3) के तहत परीक्षण पर कलेक्टर संपत्ति का बाजार मूल्य पाता है-

(i) सही मायने में निर्धारित और दस्तावेज विधिवत स्टांप युक्त, वह अनुमोदन द्वारा प्रमाणित करेगा कि इस पर विधिवत स्टांप लगाई गई है और इसे संदर्भित करने वाले व्यक्ति को लौटा दिया देगा;

ii) सही मायने में निर्धारित नहीं किया गया और सही मायने में स्टांप नहीं लगाई गई है, उचित शुल्क के भुगतान की मांग करेगा या उसमें कमी को पूरा करने के लिए आवश्यक राशि के साथ उचित शुल्क की राशि के चार गुना से अनधिक या शेष राशि के हिस्से के साथ।

(4 ए) उप-धारा (4) के खंड (ii) के तहत भुगतान किए जाने वाले शेष स्टांप शुल्क या दंड के साथ-साथ कलेक्टर विलेख के निष्पादन की तिथि से वास्तविक भुगतान की तिथि तक परिकलित शेष स्टाम्प

शुल्क की राशि पर प्रति माह डेढ़ प्रतिशत की दर से साधारण ब्याज का भुगतान करने की भी मांग करेगा:

⁠बशर्ते कि इस उप-धारा तहत ब्याज की राशि की पुनर्गणना की जाएगी यदि शेष स्टाम्प ड्यूटी की राशि अपील या पुनरीक्षण पर या किसी सक्षम न्यायालय या प्राधिकरण के किसी आदेश द्वारा भिन्न होती है।

(4 बी) उप-धारा (4 ए) के तहत देय ब्याज की राशि को देय राशि में जोड़ा जाएगा और सभी उद्देश्यों के लिए भुगतान की जाने वाली आवश्यक राशि का हिस्सा माना जाएगा।

(4 सी) जहां किसी न्यायालय या प्राधिकरण के किसी भी आदेश से शेष स्टांप शुल्क की वसूली रुकी हुई है और इस तरह के रोक के आदेश को बाद में रद्द कर दिया जाता है, उप-धारा (4 ए) में निर्दिष्ट ब्याज भी ऐसी किसी भी अवधि के लिए देय होगा, जिसके दौरान स्थगन आदेश लागू रहा।

(4 डी) इस अधिनियम के प्रावधान के तहत किसी व्यक्ति द्वारा भुगतान की गई या जमा की गई, या उससे वसूल की गई, या उसे वापस की जाने वाली कोई भी राशि, पहले उसके खिलाफ बकाया स्टांप शुल्क या जुर्माना, यदि कोई हो, के सापेक्ष समायोजित की जाएगी और उससे बचने वाली राशि उसके द्वारा देय ब्याज, यदि कोई हो, पर समायोजित की जाएगी।"

23. तद्नुसार, इस प्रकरण में सहायक स्टाम्प कलेक्टर द्वारा अधिनिर्णयन किया गया। विक्रय विलेख सम्पत्ति का निरीक्षण करने के पश्चात् सहायक स्टाम्प कलेक्टर इस निष्कर्ष पर पहुँचे कि विक्रय विलेख में सम्पत्ति का विवरण गलत था। सहायक कलेक्टर ने पाया कि विक्रय विलेख में भूमि का आच्छादित क्षेत्र 970 मीटर दिखाया गया है, लेकिन वास्तव में यह 995 वर्ग मीटर पाया गया। सहायक कलेक्टर ने वर्ष 2010 के चार बिक्री लेनदेन का उल्लेख किया जो कि ऐसी संपत्तियां से संबंधित थी जो उसी बड़ी संपत्ति का एक हिस्सा थीं जिसमें दिखाया गया बाजार मूल्य रू.24,000/- प्रति वर्ग मीटर था। बाजार मूल्य रू. 24,000/- प्रति वर्ग मीटर लेकर किया गया बाजार मूल्य का निर्धारण सहायक कलेक्टर, अपीलीय प्राधिकारी एवं उच्च न्यायालय द्वारा अनुमोदित किया गया है।

24. यह एक स्वीकृत स्थिति प्रतीत होती है कि अपीलकर्ता बिक्री विलेख संपत्ति के संबंध में विक्रेता के किरायेदार थे। बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कसौटी बहुत सरल है। बाजार मूल्य वह है जो एक प्रामाणिक और इच्छुक खरीदार पेश करेगा। यह स्पष्ट है कि यदि बिक्री की विषयगत संपत्ति विषय स्वयं विक्रेता के कब्जे में है तो वास्तविक क्रेता संपत्ति के लिए उस कीमत से अधिक मूल्य की पेशकश करेगा जो वह एक समान संपत्ति पर उस समय पेश करता जब बिक्री की विषयगत संपत्ति किरायेदार के कब्जे में होती। इसमें कोई संदेह नहीं है कि एक किरायेदार या किरायेदारों के कब्जे वाली संपत्ति के लिए विक्रेता के कब्जे वाली संपत्ति के बाजार मूल्य की तुलना में कम बाजार मूल्य मिलेगा। कारण यह है कि खरीदार को किरायेदार के कब्जे वाली संपत्ति के हिस्से का वास्तविक कब्जा नहीं मिलेगा।

25. किरायेदारों के कब्जे वाली संपत्ति के मामले में भी तुलना पद्धति द्वारा बाजार मूल्य निर्धारित किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, यदि किसी किरायेदार के कब्जे वाली संपत्ति का बिक्री लेनदेन होता है जो ऐसी संपत्ति है जिसे मूल्यांकित किया जाना है और यदि उक्त बिक्री लेनदेन को वास्तविक लेनदेन माना जाता है, तो बिक्री लेनदेन के आधार पर बाजार मूल्य तय किया जा सकता है। यदि कोई तुलनीय संपत्ति का उदाहरण नहीं है तो ऐसी संपत्ति जो किराएदार के कब्जे में है का बाजार मूल्य ऐसी संपत्ति के बाजार मूल्य से घटाकर प्राप्त किया जा सकता है जो किराएदार के कब्जे में न हो।

26. लिखित दलीलों में, व्यक्तिगत रूप से पेश होने वाले विद्वान अधिवक्ता ने बाजार मूल्य की गणना के लिए बिक्री के समझौते की तारीख ( 1966 ) के बाजार मूल्य और अपीलकर्ताओं द्वारा समझौते के माध्यम से दी गई भूमि के एक तिहाई के बाजार मूल्य को ध्यान में रखते हुए एक सूत्र का सुझाव दिया है। हालांकि, यह तर्क स्पष्ट रूप से स्वीकार्य नहीं है क्योंकि बेची गई संपत्ति का बाजार मूल्य बिक्री विलेख के निष्पादन की तिथि पर निर्धारित करना होगा।

27. सहायक कलेक्टर, अपीलीय प्राधिकारी, और उच्च न्यायालय ने इस मुद्दे का फैसला हमारे द्वारा ऊपर धारित किए गए के संदर्भ में नहीं किया है। भले ही मार्गदर्शन मूल्य रु. 24,000/- प्रति वर्ग मीटर को बिक्री विलेख भूमि के बाजार मूल्य के रूप में लिया जाता है, बाजार मूल्य से आवश्यक कटौती करनी होगी क्योंकि अपीलकर्ता पहले से ही बिक्री विलेख भूमि के किरायेदारों के रूप में काबिज थे। जिस सीमा तक कटौती की जा सकती है, वह किरायेदारी की प्रकृति और अन्य भौतिक कारकों पर निर्भर करेगा। कुछ किरायेदारी प्रासंगिक किराया नियंत्रण कानून के तहत संरक्षित हो सकती हैं, जबकि कुछ संरक्षित नहीं भी हो सकती हैं। यह सब साक्ष्य का मामला है।

28. विक्रय विलेख के निष्पादन की तिथि पर विक्रय विलेख भूमि के बाजार मूल्य से संबंधित मुद्दे को विवाद के पक्षकारों को मौखिक और दस्तावेजी साक्ष्य प्रस्तुत करने की अनुमति देकर निर्णीत किया जाना चाहिए। सहायक कलेक्टर को यह सुनिश्चित करना होगा कि क्या किरायेदारों के कब्जे वाली संपत्ति का तुलनीय बिक्री उदाहरण उपलब्ध है। यदि यह उपलब्ध नहीं है, तो सहायक कलेक्टर को संबंधित तिथि को पुन: तुलनात्मक विधि द्वारा ऐसी तुलनीय संपत्ति का बाजार मूल्य लेकर, जिसमें किरायेदारी की बाधा नहीं है, बिक्री विलेख संपत्ति का बाजार मूल्य सुनिश्चित करना होगा। तत्पश्चात उसे इस मामले के तथ्यों के मद्देनजर बाजार मूल्य में की जाने वाली कटौती का प्रतिशत निर्धारित करना होगा। ये प्रश्न सहायक कलेक्टर द्वारा रिकॉर्ड पर लाए गए साक्ष्य के आधार पर निर्धारित किए जाने चाहिए। इसलिए, जो हमने निर्णय में धारित किया है उसे अधिन, हम बिक्री विलेख के निष्पादन की तिथि पर बिक्री विलेख भूमि के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए मामले को सहायक स्टाम्प कलेक्टर को वापस भेजने का प्रस्ताव करते हैं।

29. अपीलकर्ताओं ने पहले ही अपने द्वारा देय राशि के लिए 1 करोड़ रुपये की राशि जमा कर दी है। कुल राशि सहायक स्टाम्प कलेक्टर द्वारा अंतिम अधिनिर्णय के अधीन होगी। यदि सहायक स्टाम्प कलेक्टर इस निष्कर्ष पर पहुँचते हैं कि बाजार भूमि एवं ढांचों का मूल्य सहायक स्टाम्प कलेक्टर द्वारा पूर्व में निर्धारित मूल्य से कम है तो अपीलार्थी भुगतान की तिथि से रिफंड की तिथि तक की अवधि के लिए भुगतान की गयी अतिरिक्त राशि को 8 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से ब्याज सहित वापस पाने के पात्र होंगे। यदि यह पाया जाता है कि शेष स्टांप शुल्क राशि 1 करोड़ रुपये से अधिक है, तो अपीलकर्ताओं को उक्त राशि की भरपाई करनी होगी। धारा 47A की उप-धारा 4A अनिवार्यता कारक है। 'करेगा' शब्द के प्रयोग से यह स्पष्ट हो जाता है कि कलेक्टर के पास घाटे की राशि पर 1.5% प्रति माह की दर से ब्याज लगाने के अलावा कोई विकल्प नहीं है। हम उच्च न्यायालय के फैसले में जहां तक यह जुर्माने से संबंधित है, हस्तक्षेप नहीं कर रहे हैं क्योंकि राज्य सरकार ने उस हिस्से को चुनौती नहीं दी है।

30. इसलिए, हम उच्च न्यायालय के आक्षेपित निर्णय के साथ-साथ सहायक स्टाम्प कलेक्टर और अपीलीय प्राधिकारी के निर्णय को अपास्त करते हैं और मामले को नए सिरे से विचार करने के लिए सहायक स्टाम्प कलेक्टर को वापस भेजते हैं। हालाँकि, हम उच्च न्यायालय के आक्षेपित निर्णय के उस हिस्से की पुष्टि करते हैं जिसके द्वारा यह धारित किया गया है कि अपीलकर्ता शास्ति का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं हैं। सहायक स्टाम्प कलेक्टर अपीलकर्ताओं को मूल्यांकन के मुद्दे पर साक्ष्य का देने की अनुमति देंगे। सहायक स्टाम्प कलेक्टर को कार्यवाही जल्द से जल्द, अधिमानतः आज से छह महीने की अवधि के भीतर पूरी करने का निर्देश दिया जाता है।

31. अपील को, तदनुसार, उपरोक्त शर्तों पर लागत के आदेश के बिना अनुमति दी जाती है।

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न्यायमूर्ति अभय एस. ओका

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न्यायमूर्ति राजेश बिंदल

नई दिल्ली;

अप्रैल 25, 2023

1. (1968) 2 SCR 892
2. (1996) 8 SCC 664
3. (1971) 7 DLT 319
4. (1966) 60 ITR 103.
5. (2007) 14 SCC 339